＃43

こんにちは、チャーリーです！

日本銀行による金融緩和策の一環で国債、ETF（株式）、REIT（不動産投資信託）を買い付けているのは知っていますか？

今回はその中のREITに関して買付の金額的な限界が見えてきたのでその理由を書いていきます。

以下の4点について説明していきます。

・REITって何？？

・日銀は年間いくら分のREITを買っているのか？

・どういう基準でREIT銘柄を選別して買っているのか？

・なぜ限界が見えてきたのか？

まず1つ目のREITって何？？

簡潔に書くと、投資家から集めた資金で不動産に投資をすることです。

投資家は従来の不動産投資よりも小口で投資ができて、その買付口数に応じて家賃やテナント料を原資とした分配金（配当金）を受け取ることができます。

REITにはいろんな種類があります。例えば、住宅、物流、オフィス、商業用施設などに投資しているものがあります。

※　2020年8月現在、62銘柄が上場しています。

2つ目の日銀は年間いくら分のREITを買っているのか？

日銀はコロナ前までは年間900億円を上限に買っていましたが、2020年3月16日に年間1800億円を上限にREITを買い付けることを決定しました。2倍に増やしました。

3つ目のどういう基準でREIT銘柄を選別して買っているのか？

買付基準は2つあります。

①　信用格付がAA格相当以上のもの（AA-も含む）で、信用力（倒産リスク）に問題がないもの

②　取引所で売買が成立した日が年間200日以上あり、且つ年間の売買代金が200億円以上のもの

4つ目のなぜ限界が見えてきたのか？

日銀が定めているREIT買付の上限は、発行済み投資口数（発行済み株式数と同じ）の10％までとしています！！

すでに日銀による持ち分が9％を越えている銘柄が4銘柄あります！

・日本アコモデーションファンド（賃貸住宅）

・東急リアル・エステート（商業施設）

・日本ビルファンド（オフィスビル）

・日本ロジスティクスファンド（物流施設）

日銀が3月に年間買付額を900億円→1800億円に倍増させたので、この調子で買付を進めていくと近い将来、買付上限と定めている発行済み投資口数の10％にほとんどの銘柄が達することになります。

日銀が買付を止めると、投資家は金融緩和が終了すると思ってしまうので、株価は大きく下がる可能性があります。

参考：過去ブログ（次のリーマンショックはいつくるのか？①）と（次のリーマンショックはいつくるのか？②）

ただ、これに対する抜け道はあります！

元々日銀が買付上限に定めていたのは発行済み投資口数の5％でしたが、2015年にその5％近辺まで日銀の持ち分が増えてきたタイミングで、5％→10％に買付上限を引き上げた経緯があります。

この方法を今回も取らざるを得ないと思います…

整理すると…

日銀によるREIT買付の限界はすぐ目の前まで迫っているのは間違いないです！

その時に日銀が買付を止めるのか、それとも買付上限を引き上げるのかは注目しないといけないことです。

買付を止めると株価は大きく下がりますし、買付上限を引き上げて延命措置を取ったとしても、日本の不動産の価値がこれからもどんどん上がっていくんなら問題はありません。

でも、私チャーリー的には日本の不動産価値は人口減少と共に下がっていくと見ているので、どっちにしてもお先真っ暗です。

まさしく「山高ければ谷深し」状態になると思います…